Steuerfahndung erhält Daten von Online-Vermietungsportal

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

09/2023

Steuerfahndung erhält Daten von Online-Vermietungsportal

von HVO GmbH

| Die Steuerfahndung Hamburg hat von einem Vermittlungsportal für die Buchung und Vermittlung von Unterkünften erneut Daten zu steuerlichen Kontrollzwecken erhalten und aufbereitet. Die Daten werden nun an die Steuerverwaltungen der Bundesländer verteilt, damit sie die erklärten Einkünfte mit den vorliegenden Daten abgleichen können. Es liegen Daten zu Vermietungsumsätzen von ca. 56.000 Gastgebern mit einem Umsatzvolumen von insgesamt mehr als 1 Milliarde EUR vor. |

Hintergrund

Hamburg hatte bereits 2020 mit einem internationalen Gruppenersuchen eine höchstrichterliche Entscheidung zur Herausgabe von Daten erstritten. Die Auswertung der damaligen Daten hat 2021 und 2022 bundesweit zu Mehrsteuern in Höhe von ca. 4 Millionen EUR geführt. Das war Anlass für die Steuerfahndung Hamburg, mit einem weiteren internationalen Gruppenersuchen aktuellere Daten des Vermittlungsportals zu deutschen Vermietern anzufordern, die Wohnraum über diese Plattform vermietet haben.

Quelle | Finanzbehörde Hamburg, PM vom 6.7.2023

DSGVO: Darf das Finanzamt Unterlagen mit personenbezogenen Daten anfordern?

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

08/2023

DSGVO: Darf das Finanzamt Unterlagen mit personenbezogenen Daten anfordern?

von HVO GmbH

| Nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Köln müssen eBay-Aktionäre für die Zuteilung von PayPal-Aktien keine Einkommensteuer zahlen. |

Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch eine Finanzbehörde ist zulässig, wenn sie zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgabe oder in Ausübung öffentlicher Gewalt, die ihr übertragen wurde, erforderlich ist. Bei der Prüfung der Verhältnismäßigkeit und Zumutbarkeit der Auskunftserteilung ist der hohe Stellenwert des Interesses der Allgemeinheit an einer möglichst lückenlosen Verhinderung von Steuerverkürzungen zu berücksichtigen.

Beachten Sie | Da gegen die Entscheidung die Revision anhängig ist, wird sich nun der Bundesfinanzhof damit beschäftigen müssen, ob die gesetzlichen Mitwirkungspflichten des Steuerpflichtigen im steuerlichen Ermittlungsverfahren durch die Datenschutz-Grundverordnung eine Einschränkung erfahren.

Quelle | FG Nürnberg, Urteil vom 1.2.2023, Az. 3 K 596/22, Rev. BFH Az. IX R 6/23, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 235485

Mieterabfindungen: Bundesfinanzhof beschränkt den Anwendungsbereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten

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Für Vermieter

03/2023

Mieterabfindungen: Bundesfinanzhof beschränkt den Anwendungsbereich der anschaffungsnahen Herstellungskosten

von HVO GmbH

| Eine Abfindung, die der Steuerpflichtige für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung an seinen Mieter zahlt, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können, gehört nicht zu den anschaffungsnahen (fiktiven) Herstellungskosten. Die Aufwendungen sind nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs somit sofort als Werbungskosten abzugsfähig. |

Hintergrund

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) können Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Die Aufwendungen wirken sich dann „lediglich“ über die langjährige Gebäude-Abschreibung aus.

Entscheidung

Zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen und Aufwendungen für Erweiterungen.

Im Gegensatz zur Vorinstanz ist der Bundesfinanzhof der Ansicht, dass § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auf Aufwendungen für bauliche Maßnahmen beschränkt ist und da Mieterabfindungen keine baulichen Maßnahmen sind, sind sie grundsätzlich sofort abzugsfähig.

Beachten Sie | Mieterabfindungen sind jedoch (originäre) Herstellungskosten, wenn sie dazu dienen, die bis dahin vermieteten Gebäude abzubrechen und ein neues Gebäude errichten zu können.

Quelle | BFH-Urteil vom 20.9.2022, Az. IX R 29/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 233183

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Mietimmobilie nach der ImmoWertV möglich

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Für Vermieter

02/2023

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Mietimmobilie nach der ImmoWertV möglich

von HVO GmbH

| Wurde für die Anschaffung einer Mietimmobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt, muss dieser aufgeteilt werden. Denn die Anschaffungskosten für den Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig, die Kosten für den Gebäudeanteil allerdings schon. Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass für die Aufteilung grundsätzlich die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 14.7.2021, BGBl I 2021, S. 2805) herangezogen werden kann. |

Die ImmoWertV enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Dabei stehen die nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu wählenden Wertermittlungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) einander gleichwertig gegenüber.

Quelle | BFH-Urteil vom 20.9.2022, Az. IX R 12/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 232813

Bebaute Grundstücke: Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

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Für Vermieter

10/2022

Bebaute Grundstücke: Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

von HVO GmbH

| Die Verwaltung hat eine neue Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück veröffentlicht (Stand: Juni 2022, unter www.iww.de/s4848). |

Hintergrund

Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können durch planmäßige Abschreibungen zeitnah steuermindernd genutzt werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unterliegen hingegen keinem Wertverzehr und sind nicht planmäßig abschreibungsfähig. Daher muss ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude und den Grund und Boden aufgeteilt werden.

Nach den Ausführungen des Bundesfinanzministeriums ermöglicht es die Arbeitshilfe (unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung) in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Aufteilung zu prüfen.

PRAXISTIPP | Inwieweit durch dieses typisierte Verfahren überhöhte (nicht abschreibungsfähige) Werte für den Grund und Boden ermittelt werden, hängt sicherlich vom Einzelfall ab. In der Praxis ist jedenfalls eine eindeutige Aufteilung im Kaufvertrag ratsam, wobei die Beurteilungsmaßstäbe dokumentiert werden sollten.

Quelle | BMF vom 28.6.2022: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand vom Juni 2022

Steuerfolgen bei Übertragung eines Vermietungsobjekts gegen Versorgungsleistungen

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

05/ 2022

Steuerfolgen bei Übertragung eines Vermietungsobjekts gegen Versorgungsleistungen

von HVO GmbH

| Übertragen Eltern ihren Kindern private Vermietungsobjekte gegen Versorgungsleistungen, stellt sich u. a. die Frage, in welchem Umfang die gezahlten Versorgungsleistungen abzugsfähig sind. In einer aktuellen Entscheidung hat sich nun der Bundesfinanzhof mit diesem Thema beschäftigt. |

Bei einer Vermögensübertragung gegen Versorgungsleistungen können die Versorgungsleistungen beim Zahlenden als Sonderausgaben abzugsfähig sein. Der Empfänger muss die Zahlungen als sonstige Einkünfte versteuern.

Dies gilt (wie der Bundesfinanzhof nun klarstellte) bei Übertragungen nach dem 31.12.2007 aber nur für Vermögen, das in § 10 Abs. 1a Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) abschließend aufgezählt ist. Danach gilt eine Begünstigung nur für Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übertragung von Mitunternehmeranteilen, (Teil-)Betrieben und bestimmten GmbH-Anteilen. Demzufolge ist insbesondere die Übertragung von Immobilienvermögen nicht begünstigt.

Beachten Sie

Ob es sich um einen voll- oder um einen teilentgeltlichen Vorgang handelt, hängt davon ab, ob sich Leistung und Gegenleistung einander gleichwertig gegenüberstehen.

Wird die Immobilie weiter vermietet, führen die wiederkehrenden Leistungen des Übernehmers

  • in Höhe ihres Barwerts zu Anschaffungskosten (Werbungskosten über die Gebäude-Abschreibung) und
  • in Höhe ihres Zinsanteils zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Der Übergeber der Immobilie muss den Ertragsanteil als sonstige Einkünfte versteuern. Sofern die Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG erfolgt, kommt auf ihn ggf. auch noch die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgewinns zu.

Quelle | BFH-Urteil vom 29.9.2021, Az. IX R 11/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226774

Mieterabfindungen: Sofort abziehbare Werbungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

03/ 2022

Mieterabfindungen: Sofort abziehbare Werbungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?

von HVO GmbH

| In der Praxis ist die „Steuerfalle“ der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz [EStG]) zu beachten. Denn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht mehr im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten abgezogen werden. In diesem Zusammenhang ist auf ein wenig erfreuliches Urteil des Finanzgerichts Münster hinzuweisen, wonach Mieterabfindungen bei Entmietung wegen Renovierungsarbeiten einzubeziehen sind. |

Auffassung des Finanzgerichts Münster

Zu den Aufwendungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen.

Gesetzlich ausgenommen sind:

  • Aufwendungen für Erweiterungen und
  • Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Das Finanzgericht Münster ist nun der Ansicht, dass nicht nur die Kosten von baulichen Maßnahmen einzubeziehen sind, sondern auch die damit in engem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden sonstigen Aufwendungen, die durch die Durchführung der Maßnahme veranlasst sind und dieser dienen sollen (etwa die Baumaßnahme vorbereitende Aufwendungen).

Beachten Sie |
Dazu können neben Aufwendungen für die Planung der jeweiligen Baumaßnahme auch die Kosten zählen, die für die Entmietung aufgewendet werden. Entscheidend ist also der jeweilige Veranlassungszusammenhang der Kosten. Das heißt:

  • Soweit sonstige Kosten aufgewendet werden, um eine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme erst durchzuführen, sind diese den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen.
  • Stehen solche Kosten hingegen im Zusammenhang mit sonstigen Kosten, die nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, stellen diese sofort abziehbare Werbungskosten dar.

Nach Möglichkeit: Zeitliche Verschiebung der Maßnahmen

Man darf gespannt sein, wie der Bundesfinanzhof in der Revision entscheiden wird.

Beachten Sie |
Um die unschönen Steuerfolgen der anschaffungsnahen Herstellungskosten (Aufwendungen nur über die Gebäude-Abschreibung abzugsfähig) zu vermeiden, sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 12.11.2021, Az. 4 K 1941/20 F, Rev. BFH Az. IX R 29/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226373

 

Verbilligte Vermietung aufwendig gestalteter Wohngebäude an Angehörige besser vermeiden

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

02/ 2022

Verbilligte Vermietung aufwendig gestalteter Wohngebäude an Angehörige besser vermeiden

von HVO GmbH

| Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist unschädlich bzw. gilt als vollentgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat das bei einer Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes allerdings jüngst anders gesehen und eine Totalüberschussprognose gefordert. |

Beachten Sie |
Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg ist inzwischen die Revision anhängig. Somit kann der Bundesfinanzhof nun klären, ob bei einer Vermietung mit mindestens 66 % der ortsüblichen Miete eine Totalüberschussprognose erforderlich ist, wenn es sich um ein aufwendig gestaltetes Wohngebäude (im konkreten Streitfall: Einfamilienhaus mit weit über 250 qm Wohnfläche) handelt.

Hintergrund und gesetzliche Regelung ab 2021

Bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (z. B. an Angehörige) ist eine Entgeltlichkeitsgrenze einzuhalten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist diese Grenze erfüllt.

MERKE

Seit 2021 ist ein voller Werbungskostenabzug aber auch bei einem geringeren Entgelt möglich: Beträgt es 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Quelle | FG Baden-Württemberg, Urteil vom 22.1.2021, Az. 5 K 1938/19, Rev. BFH: Az. IX R 17/21, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 226476

Grundsteuererlass: Antrag bei erheblichen Mietausfällen

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

01/ 2022

Grundsteuererlass: Antrag bei erheblichen Mietausfällen

von HVO GmbH

| Bei erheblichen Mietausfällen in 2021 besteht bis zum 31.3.2022 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. |

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Quelle | §§ 34, 35 Grundsteuergesetz (GrStG)

Maßnahmen für Eigentümer von Mietimmobilien

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

10/ 2021

Maßnahmen für Eigentümer von Mietimmobilien

von HVO GmbH

 

| Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen. |

Sofern in 2021 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung: Es handelt sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen, das überwiegend Wohnzwecken dient.

Verbilligte Vermietung

Bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (z. B. an Angehörige) ist eine Entgeltlichkeitsgrenze einzuhalten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist diese Grenze erfüllt.

Seit 2021 ist ein voller Werbungskostenabzug aber auch bei einem geringeren Entgelt möglich: Beträgt es 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Nach § 7b Einkommensteuergesetz wird eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gewährt. Wer hiervon (noch) profitieren möchte, der muss sich beeilen. Denn gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige.

Die Sonderabschreibung erfolgt neben der regulären Abschreibung und beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 % jährlich (insgesamt also bis zu 20 %).

Beachten Sie |
Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung muss die Wohnung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Darüber hinaus dürfen die Anschaffungs-/Herstellungskosten 3.000 EUR pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Kosten höher, führt dies zum Ausschluss der Förderung. Steuerlich fördert der Fiskus allerdings nur Kosten bis maximal 2.000 EUR pro qm Wohnfläche (= maximal förderfähige Bemessungsgrundlage).