Verbilligte Vermietung: Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

08/ 2021

Verbilligte Vermietung: Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete

von HVO GmbH

| Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. |

Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden (z. B.: keine regelmäßige Anpassung an die Marktentwicklung) oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z. B.

  • mithilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB,
  • durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i. V. mit § 558e BGB oder
  • unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden.

Beachten Sie | Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist jeder dieser Ermittlungswege grundsätzlich gleichrangig.

Hintergrund

Bei einer verbilligten Vermietung gilt die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken bis zum Veranlagungszeitraum 2020 bereits als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Dann ist der volle Werbungskostenabzug eröffnet. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

Mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2021 wurde die Grenze von 66 % auf 50 % herabgesetzt. Das bedeutet: Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Quelle | BFH-Urteil vom 22.2.2021, Az. IX R 7/20, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 222179

Erhaltungsaufwand: Nicht verteilte Beträge sind beim Erblasser zu berücksichtigen

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

06/ 2021

Erhaltungsaufwand: Nicht verteilte Beträge sind beim Erblasser zu berücksichtigen

von HVO GmbH

| Nach § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) kann der Steuerpflichtige größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Dies kann insbesondere sinnvoll sein, um die Steuerprogression zu senken. Der Bundesfinanzhof hat nun darüber entschieden, wie nicht verbrauchte Beträge im Erbfall zu behandeln sind. |

Sachverhalt

Im Streitfall hatte die Ehefrau des verstorbenen Grundstückseigentümers die vom Ehemann nach § 82b EStDV noch nicht verbrauchten Teilbeträge in einer Summe in der Einkommensteuerveranlagung des Todesjahrs als Werbungskosten geltend gemacht. Das Finanzamt war unter Hinweis auf die Einkommensteuer-Richtlinien der Auffassung, dass die restlichen Verteilungsbeträge auf die Erbengemeinschaft übergehen würden und dort nach § 82b EStDV fortzusetzen wären.

 

Sowohl das Finanzgericht Münster als auch der Bundesfinanzhof haben die Sichtweise der Finanzverwaltung abgelehnt.

Hat der Steuerpflichtige größere Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und verstirbt er innerhalb des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Veranlagungsjahr des Versterbens als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist die steuerliche Situation im Todesfall mit den ausdrücklich in § 82b Abs. 2 EStDV genannten Fällen vergleichbar. Danach ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung des Gebäudes als Werbungskosten abzusetzen.

Für die vom Finanzamt angenommene Übertragung des Werbungskostenabzugs auf die Erbengemeinschaft besteht keine gesetzliche Grundlage.

Beachten Sie | Zudem hält der Bundesfinanzhof die Regelung in R 21.1 Abs. 6 S. 2 der Einkommensteuer-Richtlinien angesichts der 2007 geänderten Rechtsprechung zur Vererblichkeit des Verlustabzugs nach § 10d Einkommensteuergesetz für überholt. Danach kann der Erbe einen vom Erblasser nicht ausgenutzten Verlustabzug nicht bei seiner eigenen Veranlagung zur Einkommensteuer geltend machen.

Quelle | BFH-Urteil vom 10.11.2020, Az. IX R 31/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 221882; BFH, Beschluss vom 17.12.2007, Az. GrS 2/04

 

Corona-Krise: Erfreuliche Verwaltungsmeinung bei ausbleibenden Mieteinnahmen

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Für Vermieter

03/ 2021

Corona-Krise: Erfreuliche Verwaltungsmeinung bei ausbleibenden Mieteinnahmen

von HVO GmbH

| Nach einem Beschluss des Bundesfinanzhofs fallen Aufwendungen, die vor dem Erwerb einer Immobile getätigt werden, nicht in die Prüfung der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). Diese Entscheidung ermöglicht Gestaltungen. So kann vor allem bei einem Hauskauf unter nahen Angehörigen daran gedacht werden, Renovierungsmaßnahmen noch vor der Anschaffung vorzunehmen. |

Der Beschluss ist aber kein Freifahrtschein: Es muss sich um Renovierungskosten handeln. Denn auch für vor der Anschaffung des Grundstücks getätigte Aufwendungen bleibt es dabei: Es ist nach den allgemeinen Kriterien zu entscheiden, ob Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand vorliegt.

Hintergrund

Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen sowie für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

PRAXISTIP |
Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nicht im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus. Somit sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Dreijahresfrist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Quelle | BFH, Beschluss vom 28.4.2020, Az. IX B 121/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 216741

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Aufwendungen vor dem Erwerb fallen nicht darunter

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

03/ 2021

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Aufwendungen vor dem Erwerb fallen nicht darunter

von HVO GmbH

| Nach einem Beschluss des Bundesfinanzhofs fallen Aufwendungen, die vor dem Erwerb einer Immobile getätigt werden, nicht in die Prüfung der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). Diese Entscheidung ermöglicht Gestaltungen. So kann vor allem bei einem Hauskauf unter nahen Angehörigen daran gedacht werden, Renovierungsmaßnahmen noch vor der Anschaffung vorzunehmen. |

Der Beschluss ist aber kein Freifahrtschein: Es muss sich um Renovierungskosten handeln. Denn auch für vor der Anschaffung des Grundstücks getätigte Aufwendungen bleibt es dabei: Es ist nach den allgemeinen Kriterien zu entscheiden, ob Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand vorliegt.

Hintergrund: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Gebäudekauf Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen sowie für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Praxistip

Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich nicht im Jahr der Zahlung, sondern nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus. Somit sollte die 15 %-Grenze innerhalb der Dreijahresfrist nach Möglichkeit nicht überschritten werden. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen.

Quelle | BFH, Beschluss vom 28.4.2020, Az. IX B 121/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 216741

Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken: Absage an die BMF-Arbeitshilfe

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

02/ 2021

Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken: Absage an die BMF-Arbeitshilfe

von HVO GmbH

| Eine im Kaufvertrag erfolgte Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden und das (abschreibungsfähige) Gebäude kann grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Voraussetzung: Sie darf die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlen. Ist dies aber der Fall, ist die vom Bundesfinanzministerium entwickelte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs kein geeignetes Wertermittlungsverfahren. |

Sachverhalt

Eine Steuerpflichtige hatte 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung für 110.000 EUR erworben. Laut Kaufvertrag sollten davon 20.000 EUR auf den Grund und Boden entfallen. Somit ging sie für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Das Finanzamt ermittelte aber einen Anteil von rund 31 %. Dabei legte es die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ zugrunde.

Das Finanzgericht sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe. Dem ist der Bundesfinanzhof nun entgegengetreten.

Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren wird auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bleibt außen vor.

Deshalb ist das Finanzgericht bei einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen.

Quelle | BFH-Urteil vom 21.7.2020, Az. IX R 26/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 219134; BFH, PM Nr. 55/2020 vom 26.11.2020

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

10 / 2020

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

von HVO GmbH

| Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind nur anzuerkennen, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Zu dem Kriterium der „ortsüblichen Vermietungszeit“ liefert die aktuelle Rechtsprechung neue Erkenntnisse. |

Bei dauerhafter Vermietung eines bebauten, Wohnzwecken dienenden Grundstücks ist auch bei dauerhaft erzielten Verlusten regelmäßig von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, ohne dass es einer zu erstellenden Überschussprognose (grundsätzlich für einen Zeitraum von 30 Jahren) bedarf.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen sind weitere Punkte zu beherzigen: Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann nur unterstellt werden, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr bis auf ortsübliche Leerstandszeiten an wechselnde Feriengäste vermietet und nicht für eine (zeitweise) Selbstnutzung vorgehalten wird. Ob der Steuerpflichtige von seinem Eigennutzungsrecht Gebrauch macht, ist insoweit unerheblich.

MERKE

Zudem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind nicht erheblich unterschritten werden. Die Unterschreitensgrenze liegt bei mindestens 25 %.

Als Vergleichsmaßstab ist so die Ansicht des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen, nicht hingegen auf die ortsübliche Auslastung der insgesamt angebotenen Betten/Schlafgelegenheiten (Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienunterkünfte und sonstige Unterkünfte) abzustellen. Die Auslastungszahlen von Hotels sowie Gasthöfen sind mit denjenigen von Ferienwohnungen nicht vergleichbar.

Die hiergegen vom Finanzamt eingelegte Revision hat der Bundesfinanzhof nun als unbegründet zurückgewiesen. Hervorzuheben sind folgende Punkte:

  • Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung sind die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde. Er kann (je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes) auch das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch nur Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen.
  • Das Finanzgericht kann auf Vergleichsdaten eines Statistikamtes auch dann zurückgreifen, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich gemacht werden.
  • Die Bettenauslastung kann Rückschlüsse auf die ortsübliche Vermietungszeit zulassen.
  • Individuelle Vermietungszeiten einzelner anderer Vermieter von Ferienwohnungen im selben „Ort“ genügen nicht.

Quelle | BFH-Urteil vom 26.5.2020, Az. IX R 33/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 217364; FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 23.10.2019, Az. 3 K 276/15

Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau: Anwendungsschreiben (endlich) veröffentlicht

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

09 / 2020

Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau: Anwendungsschreiben (endlich) veröffentlicht

von HVO GmbH

| Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4.8.2019 wurde mit § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) eine Sonderabschreibung eingeführt. Diese soll für private Investoren ein Anreiz sein, Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. Knapp ein Jahr nach der Gesetzesverkündung wurde nun ein 30 Seiten starkes Anwendungsschreiben veröffentlicht. Zudem hat das Bundesfinanzministerium auf seiner Homepage ein Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils (Beihilfewert) sowie eine Checkliste zur Prüfung der Einhaltung der Voraussetzungen zur Verfügung gestellt. |

Allgemeine Voraussetzungen

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung einer neuen Mietwohnung und in den folgenden drei Jahren können neben der „normalen“ Abschreibung bis zu 5 % Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Insgesamt können damit in den ersten vier Jahren bis zu 20 % zusätzlich zur regulären Abschreibung abgeschrieben werden.

Beachten Sie |
Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

Gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige.

Sonderabschreibungen sind letztmalig in 2026 möglich. Ab 2027 sind Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr zulässig, wenn der Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.

Es existieren zwei Kappungsgrenzen:

  • Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn die Anschaffungs-/Herstellungskosten 3.000 EUR pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Baukosten höher, führt dies zum Ausschluss der Förderung.
  • Steuerlich gefördert werden nur Kosten bis maximal 2.000 EUR pro qm Wohnfläche (= maximal förderfähige Bemessungsgrundlage).

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Werden für die Gebäudeüberlassung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Nutzungsüberlassung nach der Gesetzesbegründung als unentgeltlich anzusehen.

PRAXISTIP

„Die Finanzverwaltung ist hier großzügiger und erlaubt eine Aufteilung: „Ist die Nutzungsüberlassung gemäß § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, so ist auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im gleichen Verhältnis aufzuteilen …“ (Randziffer 33 des Schreibens).“

Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, müssen die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden z. B., wenn die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird.

Antworten liefert das Anwendungsschreiben auch zu der Frage, welche Objekte begünstigt sind und wann es sich um eine neue Wohnung handelt.

Beihilferechtliche Voraussetzungen

Die Sonderabschreibung wird nur gewährt, wenn der nach der De-minimis-Verordnung maximal zulässige Beihilfehöchstbetrag von 200.000 EUR unter Einbeziehung des Beihilfewerts aus der Sonderabschreibung nicht überschritten wird (Einzelheiten enthält das Anwendungsschreiben ab der Randziffer 89).

Zur Ermittlung des Beihilfewerts aus der Sonderabschreibung kann das vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Excel-Berechnungsschema genutzt werden.

Quelle | BMF-Schreiben vom 7.7.2020, Az. IV C 3 – S 2197/19/10009 :008, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 216898; Gesetzesbegründung: BT-Drs. 19/4949 vom 12.10.2018

Bestimmung der „ortsüblichen Marktmiete“ bei verbilligter Vermietung

Aktuelles aus der Gesetzgebung und Rechtsprechung

Für Vermieter

06 / 2020

Bestimmung der „ortsüblichen Marktmiete“ bei verbilligter Vermietung

von HVO GmbH

| Eine Vermietung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt.

In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Nach Ansicht des Finanzgerichts Thüringen (Urteil vom 22.10.2019, Az. 3 K 316/19) ist als Vergleichsgrundlage („ortsübliche Marktmiete“) jedenfalls dann nicht der ggf. günstigere örtliche Mietspiegel heranzuziehen, wenn der Steuerpflichtige zugleich eine entsprechende, im selben Haus liegende Wohnung an einen Dritten (teurer) vermietet.

Da gegen diese Entscheidung die Revision (Az. IX R 7/20) anhängig ist, muss nun der Bundesfinanzhof entscheiden. |